домой

карта сайта

 

НЕДВИЖИМОСТЬ НОВОСИБИРСКА

 

Недвижимость Новосибирска и области

НАШ ДЕВИЗ - В ЖИЗНИ ВСЁ ХОРОШО ЕСЛИ ЕСТЬ СВОЁ ЖИЛЬЁ 


 
anrdin.com





НУЖНО ЗНАТЬ ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ

Архив новостей  |  НУЖНО ЗНАТЬ ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ

Министерством экономического развития Российской Федерации в письме от 8 июня 2010 года N Д23-2068 даны разъяснения по вопросу о порядке изменения вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения.
В письме поясняется: "По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (п. 9 ст. 1, ч. 2 и 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем градостроительные регламенты, определяющие разрешенное использование земельных участков, не устанавливаются для отдельных категорий земель, в том числе для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (ч. 7 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем на основании ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не позднее чем до 1 января 2012 г., решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением установленных законом случаев, с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений ч. 3 - 10 ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части соответствующих требований.
Таким образом, до принятия правил землепользования и застройки, но не позднее 1 января 2012 г. изменение разрешенного использования земельного участка, на который градостроительные регламенты не распространяются (в том числе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения), осуществляется решением органа местного самоуправления с учетом публичных слушаний. Данный порядок в полной мере распространяется и на изменение вида разрешенного использования земельных участков, в результате которого таким участкам устанавливается вид разрешенного использования "для дачного строительства".
Что касается возможности применения в связи с изменением разрешенного использования земельных участков положений Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - Федеральный закон N 66-ФЗ), то следует отметить следующее.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 66-ФЗ указанный Закон регулирует земельные отношения, возникающие в связи с созданием садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, а также в связи с деятельностью таких объединений, в той мере, в какой они не урегулированы законодательством Российской Федерации.
Таким образом, требования к зонированию территории, определенные гл. III Федерального закона N 66-ФЗ, установлены исключительно в целях создания и деятельности садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, а в иных случаях подлежат применению нормы земельного и градостроительного законодательства.
Статьей 14 Федерального закона N 66-ФЗ установлен порядок предоставления земельных участков для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В то же время вопросы изменения вида разрешенного использования земельных участков, предоставленных ранее, находящихся в настоящее время в частной собственности граждан и юридических лиц, в том числе установления таким земельным участкам вида разрешенного использования "для дачного строительства", регулируются не положениями Федерального закона N 66-ФЗ, а вышеуказанной нормой ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации". При этом действующее законодательство не ограничивает круг лиц, которые могут являться собственниками земельных участков, имеющих вид разрешенного использования "для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства". В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона N 66-ФЗ граждане вправе вести садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке. Не исключается также возможность принадлежности таких земельных участков коммерческим организациям.
Учитывая изложенное, в настоящее время собственник земельного участка независимо от того, является он гражданином или юридическим лицом, в том числе коммерческой организацией, вправе изменить вид разрешенного использования земельного участка "для сельскохозяйственного производства" на вид разрешенного использования "для дачного строительства" на основании решения органа местного самоуправления с учетом публичных слушаний.
Кроме того, необходимо отметить, что приведенный выше порядок изменения разрешенного использования действует с момента вступления в силу Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".


ЗНАТЬ ВСЕМ
Наконец-то у вас появилась счастливая возможность приобрести собственную квартиру. Но как именно это сделать? Начиная советоваться с теми, кто уже прошел этот путь, вы понимаете, что рынок недвижимости полон подводных камней, и в первую очередь это проблемы юридического характера. Конечно, есть специалисты, которые избавят вас от лишних хлопот и возьмут на себя процесс подбора и оформления квартиры. И все-таки, чтобы успешно завершить плавание, минимизировать финансовые, временные и психологические издержки, каждому покупателю жилья хорошо было бы знать основные правовые моменты, касающиеся оформления прав на недвижимость. Ведь лучше потратить некоторое время и собрать нужную информацию, чем впоследствии оказаться один на один с внезапно обнаружившимися проблемами, а то и вовсе — остаться без жилья и без денег.
Действительно ли продавец имеет право продавать
Итак, первое, что необходимо сделать, — это убедиться в том, что жилье принадлежит лицу, называющему себя продавцом. Это сделать не сложно, заказав в Управлении Федеральной регистрационной службы (бывшее учреждение юстиции) по адресу: г. Новосибирск, ул. Державина, 28, выписку из Единого государственного реестра на конкретную квартиру, комнату или дом. Такую информацию управление предоставляет всем желающим при предъявлении паспорта и квитанции об оплате госпошлины . Наряду со Свидетельством о государственной регистрации она является доказательством существования зарегистрированного права. Если же право продавца возникло до создания учреждения юстиции (до 31.01.1998 г.), подтвердить его может БТИ г. Новосибирска (Филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» по Новосибирской области — г. Новосибирск, ул. Трудовая, 3). Желательно, чтобы продавец подтвердил, что его право зарегистрировано в Управлении ФРС (учреждении юстиции). Конечно, закон позволяет в некоторых случаях сдавать документы «одним пакетом»: на подтверждение права собственности продавца, сделки купли-продажи, переход права на покупателя одновременно. Например, когда право собственности продавца подтверждается справкой ЖСК о полной выплате паевого взноса, свидетельством о праве на наследство, выданного нотариусом, и если право было зарегистрировано в БТИ. Однако в таком случае, если у государственного регистратора возникают вопросы по документам продавца, сделка также подлежит приостановлению, что занимает определенное время, пока не будут устранены все существующие сомнения. И если продавец такие сомнения не устранит, регистратор будет обязан отказать в регистрации права продавца и соответственно сделки. Бывает, что расчет между продавцом и покупателем за жилье уже произведен, а сделка и право собственности покупателя зарегистрированы быть не могут. Поэтому подтверждение зарегистрированного права собственности продавца — это дополнительная гарантия своевременной регистрации сделки.
Кто вправе пользоваться вашей квартирой
Если жилье принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство или по договору дарения, удостоверенному нотариусом, продавец должен подтвердить вам отсутствие задолженности по уплате соответствующего налога, представив справку из налоговой инспекции. Исключение здесь может быть, например, в случае, если договор дарения не был нотариально удостоверен, если продавец был наследником по закону имущества своей супруги, если право на наследство у продавца возникло до 01.01.1992 г. — в этих случаях подтверждения уплаты налога не требуется. Имеет смысл покупателю до заключения сделки ознакомиться с перечнем лиц, зарегистрированных в покупаемом помещении. Это можно сделать, заказав в местном ЖЭУ выписку из домовой книги. В последнее время функции органа, ответственного за регистрацию граждан по месту жительства, стали осуществлять также ТСЖ (товарищества собственников жилья) и специализированные коммерческие организации. Это зависит от того, кто осуществляет эксплуатацию дома. Покупателю стоит достоверно выяснить нужный орган и ознакомиться с выпиской из домовой книги (или Домовой книгой — в частных домах, которая ведется паспортно-визовым отделом районного УВД). Здесь следует отметить, что если в жилом помещении зарегистрированы члены семьи собственника (согласно ст. 31 Жилищного кодекса — супруг, дети, родители), то при продаже жилого помещения они автоматически утрачивают право пользования этим помещением. Если же из документов следует, что зарегистрированные лица членами семьи собственника не являются, то при продаже они могут сохранять право пользования. Покупатель, приобретая жилье с не снятыми с регистрационного учета лицами, принимает на себя обязанности по предоставлению этого жилья таким лицам, что должно найти отражение в договоре купли-продажи. Поэтому покупателю лучше позаботиться о том, чтобы к моменту продажи жилое помещение было свободно от каких-либо третьих лиц, то есть все граждане, не являющиеся членами семьи собственника, должны быть сняты с регистрационного учета в этой квартире или доме. При проведении экспертизы государственным регистратором проверяется наличие в квартире зарегистрированных граждан, не являющихся членами семьи собственника. В случае наличия таковых, если указания на них нет в договоре продажи, государственная регистрация приостанавливается до тех пор, пока они не будут сняты с учета, либо между продавцом и покупателем не будет заключено соглашение к договору о том, что такие лица после продажи будут сохранять право пользования.
Осторожно: перепланировка! 
Еще один немаловажный вопрос — перепланировка. Новый Жилищный кодекс содержит новые правила проведения перепланировки. Для этого собственнику нужно получить соответствующее согласование в местной администрации. По окончании перепланировки должен быть составлен соответствующий акт. При несоблюдении данной процедуры перепланировка считается совершенной самовольно. На лицо, совершившее самовольную перепланировку, налагается административное взыскание. И сохранить в перепланированном состоянии такое помещение можно только по решению суда. Поэтому покупателю до заключения сделки необходимо ознакомиться с планом квартиры. Такой документ называется Выписка из единого государственного реестра объектов капитального строительства (или Информация по результатам обследования в натуре) и план квартиры с экспликацией, выдаваемый БТИ. Нужно сравнить план квартиры с реальным ее состоянием. И если что-то не сходится, значит, была перепланировка. И ее узаконивание должно быть осуществлено продавцом до продажи, иначе покупатель вместе с квартирой может приобрести проблемы узаконивания совершенной продавцом перепланировки.
Кроме того, план должен быть составлен по результатам обследования техником БТИ, проведенного не ранее последних пяти лет.
Разъяснения Новосибирского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» о переустройстве и перепланировке жилых помещений
    Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующего внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов; переоборудование существующих туалетов, ванных комнат; прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
  Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка может включать в себя перенос и разборку перегородок; перенос и устройство дверных проемов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидация темных кухонь и устройство входов в кухни непосредственно из жилых помещений; устройство или переоборудование существующих тамбуров.
  Переустройство и перепланировка проводятся только по согласованию с органами местного самоуправления. В гор. Новосибирске - по согласованию с администрациями районов по месту нахождения жилого помещения.
  Для согласования необходимо собственнику помещения или уполномоченному им лицу представить в администрацию района:
- Заявление по форме, утвержденной постановлением Правительства от 28.04.2005г. № 266 (форма заявления имеется в каждой администрации района на информационных стендах);
- правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- проект переустройства и (или) перепланировки, выполненный организацией, имеющей лицензию на осуществление работ по проектированию объектов жилого назначения;
- технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
- согласие на переустройство и (или) перепланировку) в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе и отсутствующих по каким-либо причинам на момент подачи заявления);
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (если жилое помещение находится в здании - памятнике архитектуры, истории или культуры).
  Должностное лицо, уполномоченное главой администрации района, осуществляет прием представленных документов и выдает расписку в их получении с указанием их перечня и даты получения.
  Отказ в согласовании возможен только в случаях:
- непредставления документов;
- представления документов в ненадлежащий орган;
- несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки требованиям действующего в Российской Федерации законодательства.
 По результатам рассмотрения заявления и других представленных документов глава администрации района не позднее чем через 45 дней со дня их представления принимает решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и в течение 3-х рабочих дней должностное лицо, уполномоченное главой администрации района, выдает или направляет его заявителю по адресу, указанному в заявлении. Отказ в согласовании может быть оспорен в судебном порядке.
  Решение о согласовании принимается по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28.04.2005г. № 266 (Его форма имеется на информационном стенде в каждой администрации района).
  Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, назначаемой приказом главы администрации района.
  Приемочная комиссия после принятия выполненных ремонтно-строительных работ и подписания акта о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения направляет его в администрацию района.
  Новосибирский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» по заявлению собственника, либо уполномоченного им лица, в установленном порядке учитывает этот документ в составе учетно-технической документации на данное жилое помещение, проводит техническую инвентаризацию переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения и выдает технические документы уже в соответствии с теми техническими характеристиками, которые имеет данное жилое помещение в результате проведенных переустройства и (или) перепланировки. Если переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проведены без получения на этот счет согласования администрации района, либо с нарушением проекта, то такие переустройство и (или) перепланировка являются самовольными.
  В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, администрация района в соответствии со ст. 29 ЖК РФ, устанавливает собственнику или нанимателю жилого помещения разумный срок и порядок приведения жилого помещения в прежнее состояние.
  На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.   В случае, если не будет принято судебного решения о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, а жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок и в порядке, установленном администрацией района, то суд, по иску администрации, принимает решение:
- в отношении собственника - о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой ему вырученных от продажи жилого помещения средств, за исключением расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника такого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
- в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние;   Кроме того, нужно иметь в виду, что за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах статьей 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена АДМИНИСТРАТИВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ, а именно наложение административного штрафа в размере от 20-ти до 25 минимальных размеров оплаты труда. Источник - Новосибирский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» http://bti.nsk.ru/
О супружеских обязанностях Далее, на что стоит обратить внимание, — это согласие супруга продавца на продажу жилого помещения. Семейный кодекс (п. 3 ст. 35) предусматривает необходимость получения нотариального удостоверенного согласия супруга на совершение таких сделок. То есть, если жилье продавцом было приобретено в период брака, даже если в Свидетельстве о праве собственности указано только его имя, для ее продажи необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такового отказывать в регистрации сделки государственный регистратор не вправе, однако другой супруг в течение года с того момента, как он об этом узнал, может признать такую сделку недействительной. Поэтому целесообразно выяснить, было ли приобретено жилье во время брака, кто был супругом и обязательно следует получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Согласны ли соседи и попечители Похожее правило законодателем предусмотрено в отношении продажи доли в праве собственности на квартиру или при продаже комнаты (ст. 250 Гражданского кодекса, п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ). В таких случаях необходимо получить согласие сособственников квартиры или собственников комнат в коммунальной квартире. Согласие может быть составлено также в нотариальной форме. Отсутствие такого согласия не является основанием для отказа в регистрации сделки, однако если данное правило преимущественной покупки будет нарушено, сособственник квартиры или собственник комнаты в коммунальной квартире может требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, что естественно нежелательно для добросовестного покупателя. Если продавцом жилья является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), продавцом обязательно должно быть получено разрешение на продажу от органа опеки и попечительства. Следует внимательно ознакомиться с содержанием указанного разрешения, соответствует ли оно вашим намерениям, кому дается разрешение, в отношении какой квартиры или дома и тому подобное. Надеюсь, что отмеченные ситуации позволят добросовестным покупателям избежать лишних проблем. Все их, конечно, предусмотреть невозможно, поэтому в каждом конкретном случае целесообразно все-таки воспользоваться консультацией специалиста.


















Anrdin.com · земля и оформление · КОТТЕДЖИ, ТАУН- ХАУСЫ · АРЕНДА ЖИЛЬЯ · Архив новостей · Ремонт... · ПРОДАЖА - ПОКУПКА КВАРТИР · НОВОСТРОЙКИ · прайс - лист · 1- Е КВАРТИРЫ · 2-Е КВАРТИРЫ · 3 - Е КВАРТИРЫ · 4 -5-6-7-8-9-10 КОМНАТНЫЕ КВАРТИРЫ · Новости · Уcлуги · РУКОВОДИТЕЛЯМ  · ИПОТЕКА · Партнеры · Задать вопрос · НУЖНО ЗНАТЬ ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ · РАЗНОЕ ИНТЕРЕСНОЕ ДОСУГ · АРЕНДА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ · ДЛЯ ВАС · ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ · Карта сайта · Контакты · Потолки · 2000 за 3 · 25 рублей
Справки по nskndv@usa.com
  Яндекс.Метрика
 
   
ВебСтолица.РУ: создай свой бесплатный сайт!  | Пожаловаться  
Движок: Amiro CMS